esball_全国楼市剧烈分化 北上广难以复制深圳式暴涨

业内人士指出北上广楼市无法拷贝深圳式上涨模式深圳房价在3.30新政后独领风骚，而同为一线城市，北上广的开发商操盘手们或许只有讨厌的份儿。曾多次多年领涨的北京楼市今年也未见大上涨。诸多房地产业内分析人士指出，深圳此轮房价上涨的一系列因素，其他城市并不具备。

接下来北上广也不会上涨，还包括一些热点的二线城市，但三四线不有可能了。中原地产首席分析师张大伟说道。预示中国经济转入新的常态，区域和城市之间的功能定位、产业生态、人群挤满正在重新组合;2014年至今，全国楼市的分化早已愈演愈烈。

即使9.30、3.30新政，降准降息上百实施，也没能挽回三四线城市楼市的衰败。对于那些全国性布局的房企来说，区域越发不平衡。一旁是深圳房价大上涨坐享收益，一旁是在东北等地区泥足身陷。

分化带给的经营风险正在增大，也将考验房企的盈利能力。北上广跟随深圳？3.30新政对楼市的性刺激，首先展现出在一二线城市的成交量上。

中原地产研究中心统计数据表明，5月全国主要的54城市合计住宅签下套数为26.199万套，环比上月的24.17万套上涨幅度超过了8.4%，而同比涨幅堪称高达20.1%。其中一线城市2015年前5月签下17.11万套，同比涨幅超过了41%，二线城市合计签下70.66万套，同比涨幅为13.4%，三线城市签下16.9万套，基本持平。

四线城市成交量有严重上调。330新政造成的成交量，渐渐开始反映到签下上。

从整体签下看，一线城市涨幅最显著。美联物业研究中心统计资料表明，5月份四大一线城市仅有北京一、二手住宅成交价环比现小幅暴跌，其他各城市皆之后下跌，其中深圳展现出出色，一、二手涨幅均居各城市之首，二手住宅月度成交价高达13378套。低成交价之后往往乃是价格的上升。但张大伟指出，深圳会沦为北上广的样板。

他回应，深圳能很快衰退有几个原因：深圳的城市人口结构较为年长，一些购买力也有所出仓;深圳自身一些限外政策的放开和微调，对当地市场需求的减少也起着了一定起到;深圳追加土地供给是北上广深中最多的，各方就有了下跌的预期，其中开发商对楼价的辨别也有一定的影响。中联链家二手房研究院总经理肖小平也指出，比较深圳来说，北上广的供求矛盾较为小，供需的不均衡是深圳房价大涨的根本原因。事实上，比起北上广千万平米级的数量，深圳的意味著库存值大于。

截至今年2月底，上海商品住宅市场可售面积为1297.16万平方米，去化周期为14.3个月;广州可售面积为990.34万平方米，去化周期为13.1个月;北京住宅(不含保障性住房)可售面积为1034.27万平方米，去化周期为10.4个月。张大伟回应，深圳是由于多种类似原因挤满在一起而产生的房价疯涨的现象，其他一线城市下跌现象仍在再次发生，但幅度会像深圳这么大，更加不太可能不会像深圳这样。肖小平则从购房心理上谋求原因，她指出深圳人的购房动机较为不一样，他们不怕着急，为了累积财富他们不愿博一把、承担风险。

她说道，这种精神堪称反映在了业主市场需求的购房人群里，加之3.30新政熄灭了这种博一把的心态，而这也是其他三个一线城市所没的。除非北上广都放松出租汽车，有可能就不会经常出现类似于深圳的房价热，否则像深圳这么可怕是不太可能的，肖小平说道。全国楼市分化激化张大伟认为，2015年来，全国主要城市楼市的特点是：成交价衰退，一二线显著下跌，分化相当严重。

张大伟指出，购房者对购房不道德的决策除了居住于市场需求外，最主要的是对房价的预期。而在这么多年房地产发展的过程中，影响房地产价格的主要是经济调控政策，其中影响力仅次于的是信贷政策，信贷额度及利率水平可以说道是房地产市场的风向标。3.30新政正是从信贷方面着力，获释了二套房市场需求。

由于先前房地产性刺激政策还不会有多种可能性，还包括降准降息之后在二季度都有经常出现的可能性，购房者入市的积极性的确在提升。但这种性刺激基本只不会经常出现在一二线城市。就红五月房价展现出来看，同策咨询研究部总监张宏伟回应，部分城市特别是在是一线城市、部分基本面较好的二线城市去库存压力减低、房价开始领涨，比如深圳、北京等一线城市，以及此前仍然正处于暴跌的杭州、温州，房价也开始经常出现小幅下跌的态势。

总体来看，目前除了深圳，全国大多数城市房价依然没显著下跌现象，或者依然正处于同比或环比小幅暴跌状态，解释大多数城市依然正处于去库存阶段，依然没显著衰退和恶化。同策咨询研究部预计，到了下半年，当前库存去化周期在15-20个月之间的城市，比如重庆、杭州、武汉、福州等，库存去化周期将回升至15个月以下，去库存的压力将更进一步减低，短期市场基本面将重返合理。但其他可供地量稍大与库存量稍大、库存去化周期在20个月以上的城市则依然面对去库存的压力，比如西安、青岛、天津、沈阳、呼和浩特等二线城市，舟山、太原、东营、临沂、运城、莆田、南平、江阴、徐州等大部分三四线城市，这些城市房价则无法有下跌压力，甚至有可能依然要坚决以价换量去库存。市场越差，地方救市的政策实施不会就越频密。

张大伟说道，目前各地都在最近开始调整公积金额度，主要原因都是为了救市，从目前市场看，公积金政策是地方政府需要调整的最必要的购房工具，而且公积金的利率相等于商业贷款利率的68腰，对于市场有必要的性刺激影响。但从库存、人口流向看，性刺激政策对一二线影响比较较小，而三四线楼市整体降温的趋势仍然无法转变。大型房企看多一二线由于市场的分化，开发商广泛寄予厚望一二线后市，增大了对一二线城市土地的抢夺。转入2015年，还包括保利、碧桂园、富力等在内的大型房企，皆回应要全面重返一二线发展。

保利地产指出，以省会城市居多的一、二线中心城市，由于其经济发展动力和人口吸聚能力强大，将沦为未来最不具活力的房地产市场。保利今年将全面重返一二线发展，相结合少量三四线项目。与此同时，一线城市的土地供应却在增加。

以北京为事例，2015年前5个月北京仅有追加土地供应26宗，建构了自2009年以来近7年的同期新高。中原地产研究部统计数据表明，一线城市5月整体土地市场成交价衰退，合计签下30宗土地中，只有10宗为住宅用地，除北京、广州外，其他皆为上海的保障房土地。

合计签下土地仅有72.39亿，这将是2014年来首次经常出现单月一线4个城市合计土地出让金严重不足百亿的月份。而且从未来预期看，北京、上海等城市，待售土地并不多，尤其是北京，目前上海证券交易所的只有8宗土地，正处于历史低于规模。

6月来，上海、苏州发售多幅土地，多家房企抢夺。6月首周，20大标杆房企中多家大力转入土地市场。万科购地19.2亿，华润购地108.45亿，另外绿地、万达等企业也皆在土地市场有所进帐。

此外，还包括北京、上海、广州等在内的14个城市的研发边界划界工作将于今年已完成，研发边界将作为城市发展的刚性誓约，不得打破界限盲目扩展。这也造成一二线土地经常出现供应紧绷局面，房企更为大力抢夺。地王频密经常出现，反映了房企对一二线市场的看多情绪。张大伟说道，标杆房企仍然热衷一二线挂钩，对三四线市场慎重转入。

一二线城市虽然也正处于调整中，但市场需求基础仍然可观，从2014年四季度以来的市场看，一二线城市较慢衰退，房价易涨难跌。

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